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Les bases de l’assurance habitation: qui doit assurer quoi?
Figure-vous que les règles ne sont pas les mêmes pour tout le monde! On fait un petit point rapide:
- Les propriétaires occupants: pas d’obligation d’assurance pour une maison individuelle. En copropriété, seule la responsabilité civile est obligatoire.
- Les locataires: obligation de souscrire une assurance depuis 1989 (et depuis 2014 pour les locations meublées).
Ça paraît simple, mais bon… soyons honnêtes, combien de fois avez-vous vérifié l’attestation de votre locataire depuis le début du bail? Peut-être jamais? Vous n’êtes pas le seul, rassurez-vous!
Les garanties minimales que votre locataire doit avoir
Votre locataire ne peut pas se contenter d’une assurance au rabais. Son contrat doit couvrir au minimum:
| Garantie | Ce qu’elle couvre |
|---|---|
| Responsabilité civile | Dommages causés aux tiers et au propriétaire |
| Dégâts des eaux | Inondations, fuites, infiltrations |
| Incendie | Feux et dommages associés |
| Explosion | Explosions de gaz ou autres |
Et pour une location meublée, les enjeux sont encore plus importants. J’ai connu un propriétaire qui avait meublé son appartement avec des meubles de famille… quand le dégât des eaux est arrivé, l’absence d’assurance lui a coûté une petite fortune! Vous voyez ce que je veux dire?
Que risque votre locataire sans assurance?
Pas grand-chose légalement, c’est ça le problème! Contrairement à l’assurance auto, il n’y a pas d’amende. En revanche, deux scénarios peuvent se présenter:
Au moment de la signature du bail: vous pouvez simplement refuser de louer si le candidat ne présente pas d’attestation. C’est votre droit le plus strict!
En cours de bail: c’est là que ça se complique. Vous pouvez résilier le bail et lancer une procédure d’expulsion (longue et pénible, surtout pendant la trêve hivernale), ou souscrire une assurance à sa place (et lui refacturer avec une majoration de 10%).
J’ai rencontré récemment un propriétaire qui a découvert l’absence d’assurance de son locataire après un dégât des eaux. Une facture de 8000€ de travaux plus tard, il surveille les attestations comme le lait sur le feu!
Comment combler le vide: l’assurance propriétaire non occupant
Vous connaissez la PNO? Non, ce n’est pas une nouvelle cryptomonnaie! C’est l’assurance propriétaire non occupant, et franchement, c’est votre bouée de sauvetage.
Cette assurance vous protège:
- Pendant les périodes de vacance locative
- En complément de l’assurance du locataire
- En cas d’absence d’assurance du locataire
Elle couvre généralement:
- La responsabilité civile envers les locataires et les tiers
- Les bris de vitre immobiliers
- Certains dommages non couverts par l’assurance du locataire
J’ai eu le cas d’une propriétaire dont l’appartement avait subi un dégât des eaux pendant une période sans locataire. Sans PNO, elle aurait dû tout payer de sa poche. Avec, elle n’a déboursé que la franchise. La différence est colossale!
Procédure étape par étape en cas de non-assurance
- Demandez l’attestation – Simplement, par mail pour garder une trace
- Envoyez une mise en demeure – Par lettre recommandée avec AR si pas de réponse
- Avertissez de la souscription d’une assurance – Informez votre locataire que vous allez souscrire pour son compte
- Souscrivez l’assurance – Un mois après l’avertissement, si toujours rien
- Prélevez le montant – Ajoutez le coût (majoré jusqu’à 10%) au loyer
Ça paraît fastidieux? C’est vrai, mais c’est toujours moins pénible qu’une procédure d’expulsion, croyez-moi sur parole!
Aider votre locataire à trouver une assurance abordable
Parfois, le problème n’est pas la mauvaise volonté mais le budget. Certains locataires ont été résiliés par leur précédent assureur et peinent à trouver une nouvelle couverture abordable.
Dans ce cas, pourquoi ne pas les orienter vers un comparateur en ligne? Ils pourraient économiser jusqu’à 40% sur leur prime annuelle! C’est simple, rapide, et ça peut débloquer une situation tendue. Une solution gagnant-gagnant, en somme.
Pour conclure: prudence et anticipation
Entre nous, la meilleure solution reste la prévention. Vérifiez l’attestation chaque année, souscrivez une PNO, et gardez un œil sur les échéances. Ces quelques mesures vous éviteront bien des tracas. Et vous, avez-vous déjà vérifié l’attestation de vos locataires cette année? Une petite vérification pourrait vous éviter de grands désagréments…
